Citind analizele de piata a unor companii independente, reies o serie de concluzii contextuale in legatura cu trendul pietei imobiliare mondiale.
Volumul tranzactiilor pe piata sa contractat semnificativ, privind piata one/off, sau cea a „entity company” pe afaceri de nivel, activitatea a scazut intre 50 si 80%, cele mai mari scaderi au fost pe piata fondurilor de achizitii listate pe burse (acestea atrag resurse pe bursele din Londra, New York, in principal), cu 90% a cazut piata in acest caz.
Acest moment de cadere vine dupa anul 2007, un an al recordurilor in tranzactiile imobiliare de cca. 870 miliarde de euro (aproximativ 1,2 trilioane de dolari).
Cresterea preturilor pe piata de real estate a atras totodata, cresterea solicitarilor de creditare a dezvoltatorilor si implicit a riscului in piata bancara, facand intr-o anumita forma inatractiva aceasta piata.
Deasemenea, scaderea ratei de recuperare a investiiilor in industria imobiliara a influentat pana la extrem volatilitatea nivelului dobanzilor si a raporturilor de schimb pe intregul glob, iar pozitia relativa a multor piete de investitii s-a schimbat dramatic.
In SUA intinderea riscului in piata s-a dublat in ultimul an, pana la un nivel de 400 mld Euro, sume expuse.
In comparatie cu celelalte piete, potrivit studiului Romania a cunoscut in acest an cresteri pe toate fronturile 2008 fata de 2007, volumul tranzactiilor de referinta a crescut de la 2,8 la 3,7 mld. Euro; numarul proprietatilor tranzactionate de la 69 la 126; rata de recuperare a investitiilor de la 7,11% la 7,75%;
Totusi, se poate observa o repozitionare a fluxurilor de capital in 2008 dinspre investii in zona de vest a europei in europa de est, piata are tendinte de echilibrare a preturilor, totusi pe general, valoarea tranzactiilor in zona europeana a scazut de la 289,1 mld euro in 2007, la 141,3 mld. Euro in 2008.
Toate acestea in comparatie cu zona Americana unde scaderile au fost dramatice de la 398,8 mld. Euro in 2007 la doar 97,7 mld. Euro in 2008.
De aici, se dezvolta doua ipoteze : una de pastrare a trendului – in acest caz, in 2009 vom avea scaderi de volum in Europa de cca. 75%, iar a doua, de echilibrare a necesitatilor si scaderi mari in zona dezvoltata si cresteri mici in zona de est;
Un element semnificativ, in expunerea la criza o au deasemenea pozitionarile marilor orase in atragerea investiiilor definite ca piete primare, spre exemplu New York are o referinta la restul SUA de 23% din totalul tranzactiilor; Londra la 50% din total pe Regatul Unit; Amsterdam 22% pe Olanda; Tokyo 74% pe Japonia; Paris 59% pe Franta; Sydney 27% pe Australia; cea mai mica pondere o are Berlinul de 15% pe Germania;
In concluzia studiului, lichiditatea zonei de office(birouri), atat in zona primara – capitalele, cat si in zona secundara – celelalte orase este egala, fapt care este comparabil cu perioada de boom din anii precedenti, cu aceeasi coeficienti de lichiditate.
Asadar, pe aceasta segmetantie a afacerilor imobiliare putem vorbi totusi de rate crescute de recuperare a investitiilor ce se cifreaza in jurul a 7-8% p.a., reprezentand un flux normal de recuperare integrala in 10 ani.
Tendinta globala – deschidere catre dezvoltari multifamiliale (apartamente, case insiruite)
Nota: Aici putem vedea cam de 2 ani in Romania din cauza cresterilor exagerate a preturilor terenurilor, investitorii s-au orientat spre acest tip de business.
In toata lumea se asteapta o crestere a investiiilor, in acest segment pana la 90 miliarde de dolari (70 mld. euro), in acest an, daca nu pana la 20% din totalul tranzactiilor. Cei mai mari investitori in acest domeniu sunt americanii, in 2008 reprezentand cca.30% din totalul tranzactiilor, pe cand in EMEA(Europa, Orientul Mijlociu si Africa) cca.8%, si 11% in zona Asia – Pacific.
Din alt unghi, primele 10 state din top care activeaza pe piata imobiliara au concentrat 90% din volumul mondial al tranzactiilor.
Unele proiecte destinate vanzarilor, mai ales in SUA au clacat, iar investitorii le-au introdus in sistemul de inchiriere, pana la reasezarea pietei.
Totusi acest domeniu a avut de suferit in anul 2008, volumul total al tranzactiilor s-a situat la 50% din nivelul anului 2007. Cea mai scazut declin l-au avut statele din EMEA, cu 30% din volumul de anul trecut, dar in acest studiu nu au fost incluse vanzarile de cateva miliarde de euro facute de statul german din portofoliul sau, catre populatie.
Note de exemplificare:
Schimbari care conteaza
Caderea pietei creditului la mijlocul anului 2007 acum penetreaza piata globala imobiliara si economia la scara planetara. Incercand sa distingem paternele comportamentale care acum guverneaza pietele de capital, se nasc importante lectii de cat de interconectata este piata imobiliara de celelalte forme care sculpteaza economia mondiala. Fiecare fir ne duce cu gandul la eroziunea “creditului”, ca principal instrument de piata. Acea piata nu se mai comporta niciodata cum s-a comportat pana acum, iar schimbarile dramatice au prins radacini si au devenit elemente de normalitate. Asa arata noile “realitati” si asa aratau vechile “realitati”:
Anul trecut Acum
Datorie Echitate
Optimism Pesimism
Initial Extensie
Conditiile de creditare, astfel :
Anul trecut Acum
Dobanda de referinta + 1% Dobanda de refrinta + 3%
Valoarea imprumut
80% 50%
Alte termene
Doar dobanda Verificarea perioadelor de amortizare
Verificarea rentabilitatii investitiei
Solicitarea de garantii colaterale pana la
200% din valoarea creditului
Nota :La dobanda de referinta este luat in calcul 1bps=1%;
Anul trecut Acum
Structurat si complex Transparent si simplu
Beatitudine Efect denominativ
Cu cat mai mare cu atat mai bun Mic si strategic
“Trebuie sa stiu” inlocuieste opacitatea
Cel mai vizibil trend in 2008 pe piata mondiala a fost declinul comertului imobiliar, doar cativa dezvoltatori imobiliari care au vandut la timp au scapat. Pastrarea opacitatii in domeniul imobiliar atunci cand nevoia de transparenta era atat de mare a fost o mare greseala; in mod ironic “confidentialitatea” – lipsa totala de transparenta pe anumite segmente au dus la precipitarea crizei financiare.
Pana acum nu s-a inteles sau nu s-a dorit sa se inteleaga si a fost lasata libera o piata a creitarii in Romania, astfel:
1. S-au supraevaluat creditele acordate de anumiti directori din banci – am spus directori si nu banci, aici ma refer la multinationale, cu spagile de rigoare.
In situatia unor banci– fondurile au fost folosite prioritar dupa bunul plac al grupurilor de interes din spatele actionariatului.
2. S-au achitat comisioane colosale… degeaba, fapt care a reprezentat si o ingreunare a creditelor luate; pe proceduri specifice de „extorcare”: fie trebuia sa se intoarca anumite sume la cumparator; fie trebuiau platite anumite spagi catre vanzator in interesul subevaluarii bunului;
Putini din jucatorii pe piata au inteles valoarea naturala a unor proprietati, lasand valorile de piata sa explodeze, fara a fi urmate de o crestere a valorii reale a bunurilor situate la baza calcului, daca s-a facut ….
In fapt, acest lucru seamana sau mai bine zis are tiparul identic cu cel al instrumentelor financiare derivate – toxice –de tipul „Credit default swap”; care au avut (de scop, nu putem decat presupune) ca rezultat umflarea pietei monetare cu bani ireali.
Totul avand la baza creditul ieftin, acoperit de instrumente financiare “complexe ” despre care am discutat mai sus ; si o mioapa acceptare a riscului, chiar eliminarea acestuia in manifestarile investitorilor excitati, dar opacizati de acoperirea produselor financiare.
Aceste experiente ne dau niste lectii pentru investiile imobiliare, in care grija mare trebuie avuta in verificarile temeinice si sistematice a obiectivelor, dar si de un nivel ridicat de transparenta.
In speranta ca s-au tras niste concluzii, probabil investitorii vor avea de acum inainte un apetit scazut la investitiile in instrumente financiare complexe; care au contribuit la evaporarea rapida a pietei creditului global.
Daca acest sistem paralel financiar de instrumente toxice, nu ar fi fost alimentat cu bani reali “ banii – lacomiei unor fraieri (mai mari)” impactul global al crizei financiare ar fi fost redus pana la 60% din cel de azi.
Dupa opinia multor specialisti in domeniu, increderea in piata se va restabilii numai pe fondul unui complex mandat de transparenta.
Foarte simplu …, oamenii trebuie sa inteleaga ce se intampla. Care este valoarea naturala a lucrurilor, aici referindu-ne la valorile imobiliare, trebuie explicat “mot a mot” de catre cine este finantat, condus, cine este proprietarul, asiguratorul, in ce conditii?
Pentru aceia care au fost prinsi in mrejele “ banilor ce vorbesc ”, a fondurilor mutuale creative sau a marilor furtunoase, le aduc aminte ca: Transparenta urmeaza o linie de viata lunga.
